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La genèse d’une idée explosive

Le 8 novembre 2025, Donald Trump publie sur Truth Social une photo de lui-même aux côtés de Franklin D. Roosevelt. Le message est clair : il se positionne en réformateur audacieux, prêt à bouleverser les conventions pour aider les Américains. Sa proposition ? Permettre aux acheteurs immobiliers de souscrire des hypothèques sur 50 ans au lieu des traditionnels 30 ans. L’argument présidentiel semble simple et séduisant : étaler les remboursements sur une période plus longue réduirait les mensualités, rendant ainsi l’accession à la propriété plus accessible. Trump minimise les inconvénients : « Tout ce que ça signifie, c’est que vous payez moins par mois. Vous payez sur une période plus longue. Ce n’est pas un gros facteur. Ça pourrait aider un peu. » Cette présentation volontairement simpliste cache une réalité mathématique implacable que les économistes et les sénateurs républicains ne tardent pas à dénoncer. William Pulte, directeur de la Federal Housing Finance Agency nommé par Trump, soutient publiquement cette initiative, suggérant que Fannie Mae et Freddie Mac, les deux géants du financement hypothécaire américain, pourraient commencer à proposer ces prêts à long terme.

Mais cette idée n’est pas nouvelle. Elle a déjà été testée, débattue et largement rejetée par le passé. En 2023, le Département du Logement et du Développement urbain (HUD) a finalisé une règle permettant d’étendre certains prêts à 40 ans, mais uniquement pour les emprunteurs en risque de défaut de paiement. L’objectif était de sauver des propriétaires en difficulté, pas d’encourager de nouveaux acheteurs à s’endetter sur des décennies. Cette distinction est fondamentale. Utiliser l’extension de durée comme outil de sauvetage pour des familles au bord de la faillite est une chose. En faire la norme pour tous les nouveaux acquéreurs en est une autre, beaucoup plus dangereuse. Les experts en finance immobilière soulignent que les hypothèques de 50 ans existent déjà dans certains pays comme le Japon, où elles sont même transmissibles sur plusieurs générations. Mais ces marchés fonctionnent dans des contextes culturels et économiques très différents. Aux États-Unis, où la mobilité résidentielle est élevée et où les Américains changent de maison en moyenne tous les 13 ans selon les statistiques, un prêt sur 50 ans pose des problèmes structurels majeurs.

Le piège des intérêts composés

Les calculs sont sans appel et révèlent l’ampleur du piège financier. Prenons un prêt hypothécaire de 500 000 dollars à un taux d’intérêt fixe de 5%. Sur 30 ans, la mensualité s’élève à environ 2700 dollars, pour un total d’intérêts payés de 466 000 dollars sur la durée du prêt. Le coût total atteint donc 966 000 dollars. Maintenant, étirons ce même prêt sur 50 ans. La mensualité descend à 2300 dollars, soit une économie mensuelle de 400 dollars qui peut sembler attractive. Mais le total des intérêts explose à 862 000 dollars, soit près du double du capital emprunté. Le coût total grimpe à 1 362 000 dollars. L’acheteur paie donc 396 000 dollars d’intérêts supplémentaires pour économiser 400 dollars par mois. Teresa Ghilarducci, professeure d’économie à la New School for Social Research, résume brutalement la situation dans Forbes : « Une maison de 300 000 dollars devient une maison à un million de dollars sur cette période. » Et encore, ces calculs supposent un taux d’intérêt identique pour les deux durées, ce qui est irréaliste.

Dans la réalité du marché, les prêteurs facturent des taux plus élevés pour les durées plus longues afin de compenser le risque accru. Fin novembre 2025, Freddie Mac rapporte que le taux moyen pour un prêt sur 30 ans s’établit à 6,22%, tandis que les prêts sur 10 ans tournent autour de 5,6%. Extrapolons cette logique à 50 ans et le taux pourrait facilement dépasser 7%. À ce niveau, les intérêts totaux sur un prêt de 500 000 dollars dépasseraient largement le million de dollars. Mais le problème ne s’arrête pas aux intérêts. Il faut ajouter les coûts de portage que les futurs propriétaires sous-estiment systématiquement : taxes foncières, assurances, entretien, réparations. Pour une maison de 500 000 dollars, ces dépenses peuvent représenter entre 10 000 et 20 000 dollars par an, soit des sommes que les locataires n’ont pas à supporter directement. Les conseillers financiers indépendants, ceux qui ne profitent pas des commissions sur les ventes immobilières, continuent de recommander des apports initiaux substantiels et des durées de prêt plus courtes. Pourquoi ? Parce qu’une amortisation plus rapide construit du capital plus vite et réduit l’exposition aux chocs du marché immobilier en fin de vie active.

Sources

Sources primaires

Raw Story, « Trump sparks defiance as multiple Republicans balk at latest policy plan », 1er décembre 2025. The Hill, « GOP lawmakers lack confidence in Trump’s plans to tackle costs » par Alexander Bolton, 1er décembre 2025. Forbes, « Trump’s 50-Year Mortgage: Lower Payments, Higher Lifetime Cost » par Teresa Ghilarducci, 12 novembre 2025. Forbes, « Everything We Know So Far About Trump’s Proposed $2,000 Tariff Dividend Checks » par Zachary Folk, 23 novembre 2025. Gallup, « Trump’s Approval Rating Drops to 36%, New Second-Term Low » par Megan Brenan, 28 novembre 2025. Mediaite, « Trump Rages At ‘Sick Wacko’ Rand Paul, Who Condemned His Call to Execute Democrats » par Jennifer Bowers Bahney, 24 novembre 2025.

Sources secondaires

Congressional Budget Office, projections budgétaires 2025. U.S. Department of Treasury, Final Statement année fiscale 2025, septembre 2025. Committee for a Responsible Federal Budget, analyse des dividendes tarifaires, novembre 2025. Freddie Mac, Primary Mortgage Market Survey, novembre 2025. American Farm Bureau Federation, rapport sur le coût du repas de Thanksgiving 2025. Federal Housing Finance Agency, données sur le marché hypothécaire 2025. U.S. Department of Labor, Consumer Price Index, septembre 2025.

Sources

Sources primaires

Raw Story, « Trump sparks defiance as multiple Republicans balk at latest policy plan », 1er décembre 2025. The Hill, « GOP lawmakers lack confidence in Trump’s plans to tackle costs » par Alexander Bolton, 1er décembre 2025. Forbes, « Trump’s 50-Year Mortgage: Lower Payments, Higher Lifetime Cost » par Teresa Ghilarducci, 12 novembre 2025. Forbes, « Everything We Know So Far About Trump’s Proposed $2,000 Tariff Dividend Checks » par Zachary Folk, 23 novembre 2025. Gallup, « Trump’s Approval Rating Drops to 36%, New Second-Term Low » par Megan Brenan, 28 novembre 2025. Mediaite, « Trump Rages At ‘Sick Wacko’ Rand Paul, Who Condemned His Call to Execute Democrats » par Jennifer Bowers Bahney, 24 novembre 2025.

Sources secondaires

Congressional Budget Office, projections budgétaires 2025. U.S. Department of Treasury, Final Statement année fiscale 2025, septembre 2025. Committee for a Responsible Federal Budget, analyse des dividendes tarifaires, novembre 2025. Freddie Mac, Primary Mortgage Market Survey, novembre 2025. American Farm Bureau Federation, rapport sur le coût du repas de Thanksgiving 2025. Federal Housing Finance Agency, données sur le marché hypothécaire 2025. U.S. Department of Labor, Consumer Price Index, septembre 2025.

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